Le 1er juillet 2018, la nouvelle Loi sur la construction de l’Ontario (Projet de loi 142, la « Loi sur la construction ») entrera en vigueur. La Loi sur la construction introduit les changements les plus vastes dans l’industrie de la construction en Ontario depuis 1983.

Ontario Construction Act

Parmi les faits saillants de ces changements, on peut mentionner les cautionnements obligatoires d’exécution et les cautionnements obligatoires garantissant le paiement de la main-d’œuvre et des matériaux (PMDM) pour tous les projets du secteur public qui recourent à des formulaires de cautionnement standardisés qui comprennent des formules étendues en matière de cautionnement garantissant le PMDM. Les autres modifications comprennent les délais pour enregistrer un privilège, comment un contrat est exécuté pour l’essentiel et l’administration des fonds en fiducie pour l’industrie de la construction. Au nombre des changements qui seront mis en œuvre à une date ultérieure, on peut retenir les dispositions relatives aux paiements rapides et un processus pour accélérer le règlement des différends.

La Loi sur la construction s’appliquera bientôt et elle contraindra toutes les parties intéressées dans l’industrie de la construction en Ontario à mener certains aspects de leurs activités de manière différente. Plusieurs séminaires et communications sur les diverses dispositions de la Loi sur la construction sont déjà prévus. Nous encourageons chacun d’entre vous à y participer, à bien comprendre ces changements et à être prêts à y faire face. Trisura souhaite profiter de cette occasion pour souligner certains des aspects les plus importants en matière de cautionnement qui sont introduits par la Loi sur la construction.

Les changements prévus dans la Loi sur la construction seront échelonnés. Quels sont les délais à retenir ?

  • 1er juillet 2018 : La nouvelle Loi sur la construction introduira des changements significatifs, notamment le cautionnement obligatoire pour tous les projets du secteur public.
  • Cependant, les projets comporteront une disposition relative aux droits acquis. Si le processus d’approvisionnement (demande de qualifications, demande de propositions, appel d’offres) a débuté avant le 1er juillet 2018, les dispositions actuelles relatives à la Loi sur le privilège dans l’industrie de la construction continueront de s’appliquer pour toute la durée du contrat visé. En revanche, si le processus d’approvisionnement débute après le 1er juillet 2018, les nouvelles dispositions de la Loi sur la construction régiront alors l’entièreté du contrat. Cela signifie qu’un entrepreneur pourrait avoir plusieurs projets en cours qui pourraient être assujettis à des paramètres statutaires distincts auxquels il serait tenu de se conformer.
  • Octobre 2019 : Entrée en vigueur des dispositions relatives aux paiements rapides et au processus pour accélérer le règlement des différends.

Est-ce que des cautionnements seront requis pour tous les projets du secteur public ? Comment puis-je obtenir ces formulaires ?

  • Oui – les entrepreneurs qui concluront un contrat avec tout organisme public relativement à des projets comportant un prix de contrat excédant 500 000 $ seront tenus de déposer un cautionnement d’exécution représentant au moins 50 % du prix contractuel et un cautionnement de paiement de la main-d’œuvre et des matériaux représentant au moins 50 % du prix contractuel.
  • La Loi sur la construction s’applique à tout projet comportant une amélioration d’un bien-fonds, telle que définie dans la Loi sur la construction.
  • Historiquement, des organismes publics, tels que le ministère des Transports de l’Ontario (MTO) n’exigeaient pas de cautionnements. Cependant, en vertu de la Loi sur la construction, tous les entrepreneurs qui concluent des contrats avec le MTO pour un montant supérieur à 500 000 $ seront tenus de déposer un cautionnement d’exécution représentant au moins 50 % du prix contractuel et un cautionnement pour le paiement de la main-d’œuvre et des matériaux représentant au moins 50 % du prix contractuel.

Que dois-je savoir au sujet de ces nouveaux formulaires statutaires de cautionnement

  • La Loi uniformise maintenant les formulaires de cautionnement d’exécution et de cautionnement de PMDM qui doivent être utilisés pour tous les projets du secteur public en Ontario. Même si les formulaires de cautionnement sont beaucoup plus longs que les formulaires actuels, ils sont conçus pour offrir plus de clarté et des formulaires harmonisés relativement au processus de réclamation pour recours au cautionnement.
  • Des copies de ces formulaires de cautionnement sont affichées dans notre site Web ou vous pouvez obtenir une copie en cliquant ici.

Délais de réponse obligatoires concernant le cautionnement en vertu des nouveaux formulaires :

  • Confirmation des réclamations pour cautionnement d’exécution – La société de cautionnement disposera de quatre jours ouvrables pour confirmer une réclamation pour cautionnement d’exécution et exiger les documents requis dans la forme prescrite.
  • Réponse de la société de cautionnement à la suite d’une réclamation pour cautionnement d’exécution – La société doit faire connaître sa réponse à ce sujet dans un délai très serré, soit 20 jours ouvrables à compter de la date de la réclamation. Afin qu’une société de cautionnement puisse faire enquête et fournir une réponse écrite à l’intérieur de ce délai, elle devra rapidement obtenir la réponse écrite de l’entrepreneur et les documents qui soutiennent sa position.
  • Confirmation des réclamations pour un cautionnement de PMDM – La société de cautionnement disposera de trois jours ouvrables pour confirmer une réclamation pour un cautionnement de PMDM et exiger les documents requis dans la forme prescrite.
  • Réponse de la société de cautionnement à la suite d’une réclamation pour un cautionnement de PMDM – La société de cautionnement doit fournir sa réponse écrite à une réclamation pour un cautionnement de PMDM dans un délai maximum de 10 jours ouvrables après avoir reçu les renseignements requis de la part du réclamant (15 jours dans le cas des réclamants de deuxième rang) ou de 25 jours ouvrables suivant l’avis initial de réclamation (35 jours pour les réclamants de deuxième rang). La société de cautionnement et le réclamant peuvent convenir d’une période de temps plus longue.
  • Paiement – En vertu d’un cautionnement de PMDM, la société de cautionnement disposera d’un délai de 10 jours après avoir fourni sa position écrite pour payer tout montant non contesté.

Garantie étendue pour les sous-traitants et fournisseurs de deuxième rang :

  • Le nouveau cautionnement de PMDM comprend une garantie pour les sous-traitants de deuxième rang (i.e. le sous-traitant ou le fournisseur du sous-traitant de l’entrepreneur principal) qui est comparable aux cautionnements de PMDM exigés par le gouvernement fédéral.
  • Ce changement se traduira par une responsabilité supplémentaire pour la société de cautionnement, car l’entrepreneur principal aura désormais une responsabilité limitée pour tout non-paiement de ses sous-traitants à leurs propres sous-traitants et fournisseurs. L’entrepreneur principal pourrait adopter une excellente stratégie afin de réduire ses risques. Cette stratégie serait d’exiger des cautionnements d’exécution et des cautionnements de PMDM de ses sous-traitants qui seraient comparables à ceux que l’entrepreneur général aura fourni au maître d’œuvre.

Réunion préalable et conférence postérieure

  • Le cautionnement d’exécution prévoit maintenant que si le maître d’œuvre demande une réunion ou une conférence assujettie aux modalités du cautionnement, la société de cautionnement est tenue d’organiser cette rencontre avec le maître d’œuvre dans un délai de sept jours ouvrables pour une réunion préalable et de cinq jours ouvrables pour une conférence postérieure.

Il est essentiel que les courtiers et les entrepreneurs soient informés de tous ces nouveaux échéanciers et qu’ils aient mis en place des processus et des protocoles pour se conformer à ces exigences. Pour les courtiers, il est très important que toute correspondance reçue d’une société de cautionnement concernant une réclamation soit immédiatement transmise à l’entrepreneur. Pour les entrepreneurs, le fait de disposer d’une documentation solide relativement à la gestion des projets sera encore plus cruciale afin de répondre aux exigences de toute réclamation éventuelle en matière de cautionnement et à toute demande d’arbitrage. Les entrepreneurs doivent tenir un compte en fiducie ou plus d’un et être en mesure de les gérer par projet. Nous recommandons fortement à tous les entrepreneurs de communiquer avec leurs avocats de droit de la construction pour qu’ils puissent être informés et conseillés adéquatement.

Une question revient souvent : « Que se passe-t-il si ces délais ne sont pas respectés ? » Pour le moment, on ignore la réponse à cette question. Il appartiendra aux tribunaux de trancher et d’établir de nouveaux précédents. Cependant, il serait certainement souhaitable que toutes les parties impliquées ne se retrouvent pas dans cette position malencontreuse où ils auraient à faire face à l’inconnu.

 Quels sont les délais prévus pour les privilèges en vertu de la Loi sur la construction ?

  • Il existe une nouvelle formule afin qu’un contrat soit exécuté pour l’essentiel qui permettra une exécution pour l’essentiel à un stade précoce du cycle de vie d’un projet.
  • En ce qui a trait aux projets régis par la Loi sur la construction, les entrepreneurs disposeront maintenant d’un délai de 60 jours après la publication de l’exécution pour l’essentiel afin de maintenir un privilège. Quant à la période allouée pour rendre opposable un privilège en intentant une action, elle passera de 45 à 90 jours à compter du dernier jour où le privilège aurait pu être retenu.
  • Les actions sur un privilège représentant moins de 25 000 $ relèveront maintenant de la Cour des petites créances.
  • Ces délais s’appliquent à tous les contrats de marchés publics ou privés et pour tous les intervenants de l’industrie de la construction.

 Retenues :

  • En vertu de la Loi sur la construction, les retenues n’ont pas à être en espèces. Si toutes les parties y consentent, ces retenues peuvent se présenter sous la forme d’un cautionnement de remboursement.
  • Pour les projets excédant 10 millions de dollars et d’une durée de plus d’un an, les parties sont autorisées à procéder aux retenues une fois par année.
  • Si aucune action sur un privilège ne s’applique, les retenues devront maintenant être versées dans les 60 jours suivant la publication de l’exécution pour l’essentiel, à moins qu’un avis de non-paiement des retenues ne soit publié.

 Paiement rapide et arbitrage :

Ces dispositions entreront en vigueur le 1er octobre 2019. Pour le moment, nous ne pouvons fournir que les faits saillants de ces changements. D’autres renseignements vous seront communiqués ultérieurement.

  • Le paiement rapide et l’arbitrage s’appliquent à tous les projets de marchés publics ou privés et pour tous les intervenants de l’industrie de la construction. Les modalités de paiement autres que celles prévues par la Loi ne seront plus applicables.
  • Quand une facture appropriée est transmise, le maître d’œuvre est tenu de payer l’entrepreneur principal dans un délai de 28 jours, à moins qu’il ne fournisse à l’entrepreneur principal un avis écrit de non-paiement dans les 14 jours suivant la réception de la facture. Cet avis devra comprendre les raisons pour lesquelles la totalité de la facture ou une portion de celle-ci n’est pas payée.
  • Aussitôt que l’entrepreneur principal est payé, il doit à son tour payer tous ses sous-traitants et fournisseurs dans un délai de sept jours. Cette période de paiement s’applique à tous les sous-traitants et fournisseurs de rang inférieur dans l’industrie de la construction.

Il nous fera plaisir de discuter plus amplement de ces changements avec vous. N’hésitez pas à communiquer avec l’un de nos souscripteurs pour obtenir du soutien.

 Nous sommes prêts et nous souhaitons vous aider afin que vous-même et vos clients le soient aussi !